Самовольная постройка. Стоит ли рисковать?

Самовольная постройка – распространенное явление в нашей стране. Она не отнесена к объектам гражданских прав, ее вовлечение в гражданский оборот не допускается. Самовольная постройка, занимая свое место в гражданском праве, имеет огромное практическое значение. Это явилось следствием многочисленных нарушений при создании объектов недвижимости. Давайте рассмотрим один из вариантов возведения самовольной постройки и результат, к чему это может привести.

ООО создано в процессе реорганизации рыболовецкого хозяйства. На земельных участках, отведенных хозяйству и перешедших к организации на праве бессрочного пользования с указанием целевого использования (осуществление деятельности, связанной с добычей и переработкой рыбы и иных биоресурсов), В 2007 году она возвела строения производственного назначения для осуществления иной, чем это было предусмотрено, деятельности.

В государственной регистрации объектов недвижимости организации было отказано, так как земельные участки отводились рыболовецкому хозяйству, и при реорганизации закреплены за организацией для осуществления конкретной деятельности. На использование земельных участков для возведения объектов недвижимости иного назначения организация не имела разрешительных документов органов местного самоуправления.

Правомерен ли отказ регистрирующего органа?

Целевое использование земель-один из принципов земельного права, который состоит в том, что земля, в чьем бы владении она ни находилась, должна использоваться в соответствии с тем ее назначением, которое установлено земельным законодательством именно для этой категории земель (для целей сельскохозяйственного производства, промышленности, транспорта, иного несельскохозяйственного назначения, размещения городов, поселков и других поселений, государственного лесного фонда). Пользователи земель не вправе изменять их целевое назначение без согласия органов государственной власти, в том числе при совершении сделок. Порядок определения целевого назначения земель и их правового режима устанавливается ФЗ и законами субъектов РФ, поскольку вопросы владения, пользования и распоряжения землей согласно ст. 72 Конституции РФ находятся в совместном ведении РФ и ее субъектов.

Статья 42 Земельного кодекса гласит:

«Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту».

В соответствии со ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для отказа в регистрации прав на недвижимое имущество в данном случае является не представление документов, необходимых в соответствии с Законом для государственной регистрации прав.

Судебная практика единогласна в своих решениях в отношении самовольных построек – они подлежат сносу. Поэтому производственные помещения, возведенные ООО необходимо будет сносить.

Постановление ФАС Центрального округа от 15.08.2012 по делу N А54-2634/2011:

Потребительский кооператив не представил ни разрешения на строительство спорного объекта недвижимости, выданного уполномоченным органом, ни разрешения на ввод его в эксплуатацию, ни документов, подтверждающих факт предоставления ему земельного участка для строительства объекта недвижимости. Руководствуясь п. п. 1, 2, 3 ст. 222 ГК РФ, суд признал данный объект самовольной постройкой и обязал кооператив снести его; в удовлетворении иска кооператива о признании права собственности на объект суд отказал.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2012 по делу N А28-5093/2011:

В рассматриваемом случае общество на земельном участке, отведенном ему в пользование для строительства объекта, возвело нежилое здание-вставку между объектом незавершенного строительства (назначение по проекту: склад семян) и административным зданием. При этом необходимые документы (разрешение на строительство, документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям, заключение органа государственного строительного надзора и др.) обществом не были оформлены. Суд пришел к выводу, что спорное здание является самовольной постройкой, и на основании п. 2 ст. 222 ГК РФ обязал общество за счет собственных средств произвести его полную разборку.

Источник